Ziemia pod ochroną

wSieci 2016-05-09

Przeciętny polski rolnik był ostatni w kolejce po zakup ziemi. Teraz to ma się zmienić.

Przez ostatnie lata Agencja Nieruchomości Rolnych sprzedawała ziemię rolną jak szalona. Co roku pod młotek szło 120—160 tys. ha, szefowie agencji zaś z dumą meldowali premierowi wykonanie, a nawet przekroczenie, rocznego planu. Tak było np. w 2013 r., gdy ANR sprzedała prawie 148 tys. ha. Do kasy państwa przekazała wtedy 1,8 mld zł. W 2014 r. było tego już 2,3 mld zł. W sumie w ciągu ostatnich ośmiu lat agencja sprzedała ziemię za ponad 20 mld zł.

Sęk w tym, że rolników indywidualnych wśród kupujących wcale nie było wielu. Nie mieli na to pieniędzy, bo w ciągu ostatnich 15 lat średnia cena za hektar wzrosła z 3—4 tys. zł do 20—30 tys. zł. Rolę z zasobów agencji kupowały polskie i zagraniczne spółki, nabywali lokalni prominenci, fundusze inwestycyjne, prywatne osoby, które chciały dobrze zainwestować. Brał każdy, kto miał pieniądze, wiedział, jak wykorzystać luki w przepisach, ominąć zasady przetargów ograniczonych. Wielu rolników, którzy chcieli kupić ziemię, by powiększyć swoje gospodarstwa, odchodziło z licytacji z kwitkiem, bo zwykle znajdował się kupiec, który przebijał ich ofertę.

— W ubiegłym roku postanowiłem, że dam za hektar 50 tys. zł, czyli 10—15 tys. zł więcej, niż wynosiła cena rynkowa w okolicy — opowiada Adam S., rolnik z Wielkopolski. — A tu przyszedł facet i zaoferował 80 tys. zł za hektar. Nie miałem szans go przebić.

Przekręt gonił przekręt

O nieprawidłowościach w obrocie ziemią rolną sygnalizowali działacze samorządowi, niektórzy parlamentarzyści, liczne organizacje rolnicze, Najwyższa Izba Kontroli. Inspekcje w oddziałach w Poznaniu, Pile, Szczecinie wykazały przykłady korupcji czy protekcyjnego traktowania oferentów. Odnotowano też kilkanaście przypadków, gdy ziemię z zasobów skarbu państwa kupowały osoby, które nie miały do tego prawa. Dwa lata temu wyszło na jaw, że Ministerstwo Spraw Wewnętrznych nie posiada pełnych danych o skali zakupu gruntów przez cudzoziemców. Te, które są publikowane, bywają wielokrotnie zaniżone. W ewidencjach MSW nie ma np. transakcji zakupu ziemi przez spółki hybrydy (51 proc. udziałów ma polski „rolnik”, a 49 proc. — obcy inwestor). W samym województwie zachodniopomorskim polskie spółki z zagranicznym kapitałem są w posiadaniu praktycznie połowy gruntów rolnych. Obrotu ziemią na rynku między podmiotami praktycznie nikt nie kontroluje. W ubiegłym roku International Paper, potentat w branży papierniczej należący do amerykańskiego koncernu, kupił od polsko-niemieckiej spółki Agro Brusno 3,2 tys. ha. Eksperci wyliczyli kwotę transakcji na 60—80 mln zł. Koncern nie potwierdził tej informacji, ale na polach w Kocurach i Kołaczu wyrosły setki tysięcy topoli potrzebnych do produkcji celulozy. Inny przykład? Jeden z duńskich funduszy wszedł w posiadanie 20 tys. ha ziemi, rejestrując w Polsce 59 firm. Co ciekawe, wszystkie zarejestrował pod jednym adresem.

Na terenach przy naszej zachodniej granicy od lat kwitł proceder zakupu ziemi na tzw. słupa: rolnik z kilkoma hektarami dostawał od zagranicznego inwestora pożyczkę na zakup kilkuset hektarów w swojej gminie i podpisywał umowę, w której był zapis, że po uwolnieniu rynku ziemi rolnej w Polsce (nastąpiło to 1 maja 2016 r.) ziemię ma zwrócić cudzoziemcowi. W zamian dostawał kilka procent wartości transakcji.

Na Dolnym Śląsku wszyscy wiedzą, że takimi „słupami” są bracia B. Obstawiali tam niemal wszystkie przetargi, przebijali każdego, płacąc nawet po 50 tys. zł za hektar, choć cena rynkowa nie przekracza 30—35 tys. zł. Z kolei w województwie zachodniopomorskim słynna jest pani Z., która jeździła z przetargu na przetarg, kupując po 200 ha i płacąc gotówką. Nikt nie mógł się przyczepić, bo pani Z. spełniała warunki tzw. przetargów ograniczonych (tylko dla rolników): miała dwa hektary i kilka spółek o różnych specjalnościach. Jedna z nich wnosiła zakupione przez nią grunty aportem do zagranicznych spółek dzierżawiących ziemię od ANR. Innym znanym „słupem” w województwie zachodniopomorskim jest pani K. Kupiła na przetargach ok. 200 ha, a następnie wniosła je do spółki, którą założyła i której została jedynym wspólnikiem. Kilka miesięcy później okazało się, że z Krajowego Rejestru Sądowego wykreślono nazwisko pani K. i wpisano w to miejsce podmiot prawa holenderskiego.

Przywilej czy wyrok

Teraz takie praktyki będą niemożliwe. Nowa Ustawa o ustroju rolnym, która weszła w życie 30 kwietnia, budzi wiele emocji. Niektórzy mówią, że zablokuje obrót ziemią rolną, że ograniczy możliwość rozwoju polskiemu rolnictwu, że ci, którzy zainwestowali w ziemię rolną z myślą o emeryturze, zostaną z niczym. Wśród krytyków nowych porządków najwięcej jest osób, które kupiły ziemię z myślą o odsprzedaży z zyskiem, pośredników w handlu nieruchomościami, udziałowców funduszy inwestycyjnych. Senator Jerzy Chróścikowski z PiS, jeden z twórców ustawy o ziemi rolnej, nazywa ich wprost „spekulantami”. Ale boją się też sami rolnicy: że ceny spadną, że nie znajdą kupców, że ustawa na nowo przywiąże ich do ziemi. Nowe przepisy w znaczny sposób ograniczą krąg potencjalnych nabywców. Ziemi rolnej nie będą mogły teraz kupić spółki ani fundusze inwestycyjne (w tym oczywiście zagraniczne), które w ostatnich latach podbijały ceny roli. Teraz nabywcą może zostać jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna, która osobiście gospodaruje na gruntach do 300 ha, ma kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od pięciu lat mieszka w gminie, w której jest położona co najmniej jedna działka należąca do jego gospodarstwa. Kupujący musi też zadeklarować, że przez 10 lat będzie ją uprawiał. Jeśli się nie wywiąże z deklaracji, jego ziemię przejmie ANR. Agencja ma też prawo pierwokupu praktycznie w każdej transakcji. Oznacza to, że jeśli rolnik (lub firma) będzie chciał odsprzedać ziemię panu X, agencja może powiedzieć „nie” i sama kupić ziemię po określonej przez siebie cenie (może być niższa, niż ustaliły strony). Nie oznacza to jednak, że z tego prawa ANR będzie korzystała często. Po pierwsze, nie ma na to pieniędzy (zwłaszcza że ustawa na pięć lat zablokowała sprzedaż ziemi z państwowych zasobów). Poza tym w pierwszej kolejności musi wygospodarować środki na wykup ziemi od „słupów” czy firm, które z rolnictwem nie mają nic wspólnego.

— Na pewno nie będzie tak, że ustawa uderzy w małych, mniej zamożnych rolników, którzy zamierzają sprzedać ziemię — przekonuje Chróścikowski. — Owszem, może ci, którzy liczyli na bajońskie ceny wraz z uwolnieniem rynku ziemi dla cudzoziemców, mogą się czuć zawiedzeni, ale na pewno nie będzie tak, że ze sprzedażą gruntów będą problemy czy że jej ceny spadną.

I dodaje, że aby naprawdę zmienić sytuację polskiego rolnictwa, opartego na drobnej własności i gospodarstwach rodzinnych, ustawa ta powinna się stać preludium do dalszych, systemowych zmian polityki rolnej.

Warto też dodać, że ziemia może zostać przepisana na osobę bliską zbywcy, co oznacza, że nie trzeba się bać o ojcowiznę. Co więcej, Agencja Nieruchomości Rolnych nie ma prawa pierwokupu w przypadku przepisania ziemi w testamencie innemu rolnikowi, który nie jest krewnym dotychczasowego właściciela. Ziemię bez obostrzeń będą mogły przejmować też samorządy terytorialne, Kościół i związki wyznaniowe. Uprzywilejowana pozycja niektórych instytucji budzi dużo emocji. Być może jest niepotrzebna, otwiera furtkę do nadużyć, niepotrzebnych interpretacji. Gorące dyskusje budzi również zapis wykluczający z grupy kupujących mieszkańców miast, którzy chcieliby zostać rolnikami. Na pocieszenie mogą sobie nabyć siedlisko. A w przyszłości? Kto wie… Gdy skończą kurs i nauczą się nowego zawodu, może ANR zgodzi się, by zawodowo zajęli się rolą.

Ziemia we wspólnocie

Warto zauważyć, że w większości państw UE obowiązują różne regulacje, które ograniczają możliwość kupna ziemi przez obcokrajowców. Krajem o restrykcyjnych przepisach jest Dania. Osoba chcąca kupić tam ziemię rolną nie może posiadać gospodarstwa w innym kraju, a także musi zamieszkać tam, gdzie znajduje się nabywany grunt. W wielu krajach organy administracji lokalnej przeprowadzają kontrole. Na przykład we Francji prefekt danego departamentu musi wyrazić zgodę na sprzedaż ziemi. W Niemczech też potrzebna jest zgoda władz lokalnych, poza tym w okresie 20 lat od zakupu nieruchomości rolnej organy państwa monitorują, czy jest ona użytkowana zgodnie z przeznaczeniem, czy nie została sprzedana albo wydzierżawiona.

O wprowadzenie przepisów chroniących ziemię walczyło także kilka innych krajów tzw. nowej Unii, m.in. Bułgaria, Litwa, Słowacja i Węgry. Nie spodobało się to Komisji Europejskiej, która stwierdziła, że takie przepisy mogą ograniczać swobodny przepływu kapitału i przedsiębiorczości, oraz zażądała ich uchylenia. Polska ustawa też już się znalazła pod lupą. Komisji Europejskiej trudniej będzie ją jednak zakwestionować. Choćby dlatego, że w równy sposób ogranicza ona dostęp do ziemi rolnej cudzoziemcom i Polakom, którzy nie są rolnikami.

Może więc nie warto się na ustawę obrażać. Zwłaszcza że po trzech miesiącach kilka zapisów może się zmienić. Jedno jest jednak pewne: polską ziemię rolną trzeba chronić, bo więcej jej nie będzie.

Ewa Wesołowska