Nasza droga ziemia

Wprost 2016-01-18

Od wstąpienia Polski do UE ziemia rolna podrożała o ponad 440 proc. Ten rajd może się jednak zakończyć za sprawą nowych przepisów bijących w spekulacje i cudzoziemców.

Straciliśmy przemysł, banki i handel. Teraz moglibyśmy stracić grunty rolne, a potem suwerenność – od miesięcy alarmują politycy, zwłaszcza z PSL i PiS.

Rząd PiS przygotowuje projekt ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, która ma zablokować zakup ziemi rolnej przez cudzoziemców. Nie ma zbyt dużo czasu, bo od 1 maja 2016 r. przestaną obowiązywać stosowne zezwolenia dla obywateli państw Unii Europejskiej.

Jak wyjaśnia wiceminister rolnictwa Zbigniew Babalski, nabywcami będą mogli być tylko rolnicy indywidualni, którzy pracują lub zamierzają pracować w prowadzonym gospodarstwie rolnym. Dochody z niego nie mogą być niższe niż jedna czwarta wszystkich dochodów rolnika. – Kupno nieruchomości rolnej musi się przy tym wiązać z zamiarem utworzenia lub powiększenia gospodarstwa rodzinnego. Nie może być ono sprzedane ani wydzierżawione przez dziesięć lat, a w przypadkach losowych zgodę wydawałby sąd – tłumaczy wiceminister Babalski. Projekt zostanie wysłany do konsultacji społecznych.

Zdaniem Babalskiego takie rozwiązania mają swoje odpowiedniki w innych krajach Unii, np. próg 25 proc. dochodów rolnika jest w Hiszpanii, a obowiązek osobistego użytkowania ziemi w Danii i we Francji.

ZIEMIA MOŻE POTANIEĆ

I rzeczywiście, w wielu krajach europejskich ochrona ziemi to prawdziwy fetysz. We Francji warunki są najostrzejsze. Na przykład państwowa agencja SAFER może zablokować transakcję. Efekt? Wcale nie taki korzystny dla rolników – niskie ceny. Zdaniem Bartosza Turka, analityka rynku nieruchomości Lion’s Banku, ziemia rolna jest tam nawet tańsza niż w Polsce, podczas gdy nieruchomości w miastach są trzy-cztery razy droższe. – Nietrudno się domyślić, że w związku z planowanymi obostrzeniami u nas też ceny spadną. Nowe zapisy mocno uderzą w rynek obrotu ziemią. To będzie koniec cenowego rajdu – mówi Bartosz Turek.

Od 2004 r. ziemia podrożała o ponad 440 proc. (średnio o 17 proc. rocznie). Wzrost miał w dużym stopniu charakter spekulacyjny, ale też wynikał z unijnych dopłat, które dają dużą rentowność produkcji rolnej. Był trzy razy szybszy od wzrostu produktywności rolnej. Najbardziej ziemia drożała na zachodzie kraju, gdzie gospodarstwa są największe, najwolniej na Podkarpaciu, gdzie są najmniejsze. Wynika to z korzyści z dużej skali działalności, co daje większe zyski.

Także zdaniem Zbigniewa Kubińskiego, prezydenta Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, ceny gruntów spadną. To może być dramat dla rolników, którzy nie sprzedają ziemi, kiedy nie muszą. Robią to zwykle przyciśnięci okolicznościami. W dodatku często są zadłużeni. – W sytuacji, gdy ceny gruntów trzeba będzie przeszacować w dół, banki mogą żądać dodatkowych zabezpieczeń – obawia się Kubiński.

Jego zdaniem ustawa może być bardzo kosztowna i jest niefortunną próbą łatania niedociągnięć z czasów akcesji do Unii. Wtedy można było postawić ostrzejsze warunki.

Szkody są też innego rodzaju. Do tej pory tysiące mieszczuchów kupowały siedliska na Mazurach czy Podlasiu, gdzie budowały domki wakacyjne czy do osiedlenia się na starość. Dawało to pracę lokalnym mieszkańcom przy budowie czy utrzymaniu takich działek. Teraz może się to skończyć.

Ale nie wszyscy są takimi pesymistami. Jerzy Chróścikowski, przewodniczący senackiej Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi oraz NSZZ „S” Rolników Indywidualnych, przekonuje, że ceny ustabilizują się, a może i dalej będą rosły: – To zależy od koniunktury w rolnictwie, chęci do kupowania ziemi i inwestowania w produkcję rolną.

Na rynku pojawiły się już liczne ogłoszenia „ziemia last minute”. – Obserwujemy wzrost ruchu na rynku, a dodatkowe pięć miesięcy na uniknięcie obostrzeń to nie tak dużo, bo mamy teraz martwy sezon jesienno-zimowy na rynku – ocenia Bartosz Turek.

Nie ma jednak paniki. Wśród rolników nie ma świadomości konsekwencji nowych przepisów. Natomiast śledzący zmiany w prawie deweloperzy już powiększyli w ubiegłym roku swoje zasoby ziemi. Za to przebija się przekaz „ukrócenie spekulacji” czy „koniec z wyprzedażą polskiej ziemi cudzoziemcom”. Pod tym podpisują się wszyscy politycy aż do czasu, gdy sami będą chcieli kupić kawałek ziemi i postawić dom za miastem.

ROLNE POTWORKI LEGISLACYJNE

To już drugi projekt ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Poprzedni przygotował jesienią rząd PO-PSL. Ustawa miała wejść w życie 1 stycznia 2016 r., jednak PiS przegłosował szybką nowelizację, przesuwając ten termin na 1 maja 2016. W ten sposób zyskał czas na przygotowanie nowych rozwiązań.

Ustawę PO-PSL krytykowali notariusze, których obarczono obowiązkiem ustalania, kto ma prawo pierwokupu, i poinformowania wszystkich zainteresowanych. Tymczasem to często niewykonalne.

– W Polsce księgi wieczyste ma zaledwie 30 proc. nieruchomości, i to głównie w miastach. W dodatku w rodzinach rolników przekazywanie ziemi ma często charakter nieformalny. Nie do końca więc wiadomo, kto tak naprawdę jest właścicielem – mówi Zbigniew Kubiński. I wskazuje na inne kuriozalne przepisy, które trzeba usunąć, np. sprzedaż gruntów rolnych może zostać zablokowana przez sąsiadów. Korzystający z pierwokupu mieliby prawo, jeśli cena im nie będzie odpowiadać, do skierowania sprawy do sądu, który wyznaczałby ostateczną cenę. – Ten przepis mógłby zostać zaskarżony do Trybunału Konstytucyjnego, bo zmuszałby posiadacza ziemi do jej sprzedaży po cenie niższej niż pierwotnie ustalona, a więc nieakceptowanej – mówi Kubiński.

W POSZUKIWANIU CUDZOZIEMCÓW

Zamieszanie wokół ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego to przykład, jak nie należy tworzyć prawa w Polsce. Za prace wzięto się na dobre dopiero w ubiegłym roku, kiedy posłowie uświadomili sobie, że nie da się tak po prostu przesunąć wkrótce wygasającego moratorium na zakup ziemi przez cudzoziemców. Nie ustalono przy tym, czy rzeczywiście cudzoziemcy i możliwość spekulowania polską ziemią są realnym zagrożeniem. Dopiero teraz prowadzone są badania i analizy. Dane MSW mówią o 500-1000 ha ziemi rolnej, którą rocznie kupują cudzoziemcy. Według europosła PiS Zbigniewa Kuźmiuka to wierzchołek góry lodowej, bo ziemię sprzedaje się w sposób niekontrolowany inwestorom z Holandii czy Danii. Najbardziej proceder ten może być nasilony w województwie zachodniopomorskim, gdzie wprawdzie cudzoziemcy bezpośrednio kupili tylko 23 ha (na to trzeba zgody MSW), ale już spółki z mniejszościowymi udziałami kapitału zagranicznego przez ostatnie 2,5 roku weszły w posiadanie blisko 3 tys. ha samej tylko państwowej ziemi (na to już nie potrzeba zgody MSW). Do tego dochodzi możliwość zakupu na tzw. słupa, czyli podstawionego polskiego gospodarza. Zdaniem senatora Jerzego Chróścikowskiego tylko w powiecie pyrzyckim, gdzie w województwie zachodniopomorskim są najlepsze ziemie, zagraniczni inwestorzy posiadają lub dzierżawią 50-60 proc. gruntów. – Umowy dzierżawne można potem zamienić na prawa własności – dodaje Chróścikowski.

Obawy polityków podsycił przedstawiony latem w Brukseli raport holenderskiego think tanku Transnational Institute dotyczący rozmiarów spekulacyjnego wykupu gruntów rolnych w krajach UE. Wynika z niego, że co prawda daleko nam do Rumunii, gdzie około 10 proc. użytków rolnych znajduje się w rękach inwestorów z krajów trzecich, czy Węgier (inwestorzy zagraniczni kupili tu milion hektarów), ale podane tam 200 tys. ha ma się nijak do ocen MSW. Nie wiadomo, na jakiej podstawie Holendrzy dokonali wyliczeń. Ale ziarno trafiło na podatny grunt. Wykup ziemi rolnej stał się jednym z elementów kampanii wyborczej. Jan Szyszko, obecny minister ochrony środowiska, na antenie Radia Maryja mówił o „haniebnym procesie wyprzedaży polskiej ziemi”.

Zakazy zakazami, ale zdaniem ekspertów szybko pojawią się sposoby ich obchodzenia. Gminy będą szybciej odralniać grunty albo zmieniać przeznaczenie ziemi na cele inne niż rolne. To rodzi kolejne patologie.

A sami cudzoziemcy? Paradoksalnie mogą zyskać. Nie ma przecież w pełni skutecznej możliwości ukrócenia sprzedaży na słupa, a kupić będzie można tylko taniej. Nadal też mogą brać udział w nowych procedurach i kupować ziemię. I to skuteczniej od Polaków, bo dysponują większym kapitałem i mogą wynajmować kancelarie prawne, które spokojnie przejdą przez każdy nowy gąszcz przepisów i obostrzeń.

PAWEŁ ROŻYŃSKI